Un reto para la ingenieria peruana: Megaproyecto del Cuartel San Martin

PATIO DE GIGANTES

El complejo inmobiliario que se construirá en el otrora cuartel San Martín tendrá siete torres, y todas ellas serán más altas que el Westin Lima Hotel. Cuatro serán de viviendas, dos de oficinas y una será un hotel, y todas tendrán vista al mar. La altura de todas será superior a los 170 m (el Westin tiene alrededor de 120 m), y la más alta de ellas será de 202.5 m, que podría tener un total de sesenta pisos, como adelantó esta revista (SE 1337).

Además habrá un centro comercial bajo tierra diseñado en forma de V, como se muestra en la recreación hecha por esta revista basada en información de profesionales que han tenido cercanía con el proyecto (ver foto).


Los dos extremos de este centro comercial se comunicarán con las avenidas La Mar y General Mendiburu, que desembocarán dentro del terreno. Se espera que en el futuro estas dos avenidas se conviertan en un bulevar gastronómico peatonal, ya que el tráfico circulará bajo el terreno desde la Avenida del Ejército hacia General Córdova. Así, en total serán 500,000 los m2 construidos, sobre el terreno de 67,000 m2 m2, y 40% del terreno se destinará a áreas verdes. El diseño arquitectónico y decorativo no tiene precedentes.

El arquitecto francés Jean Nouvel, ganador de varios premios de arquitectura a nivel mundial y encargado del proyecto –escogido por sobre Bernardo Fort Brescia–, ha realizado un estudio de vegetación para conocer qué tipo de plantas se adecúan mejor a las fachadas de los edificios. Los arquitectos peruanos encargados son Óscar Borasino (vivienda), Miguel Rodrigo (oficinas) y Fernando Medina (centro comercial), quien trabaja con el Grupo Interbank para el diseño de los centros comerciales Real Plaza.

Fuente: Semana economica 07-10-2012

P.D: La ultima informacion es que la obra empieza en Diciembre, pero siempre hay atrazos por tramites.

 

El precio del terreno y el costo del proyecto:

El 22 de julio del 2010, las constructoras Graña y Montero Vivienda (GMV) y Urbi Propiedades se hicieron de la buena pro del cuartel San Martín, ubicado en Miraflores, al ofrecer S/.105’612.000 por el terreno de 68.400 m2.

Cabe precisar que tras ser declarado desierto el primer intento de venta, en febrero del mismo año, Pro Inversión decidió rebajar en 15% el precio base del predio. La oferta del consorcio ganador superó en apenas S/.2.000 el costo original del terreno propiedad del Ministerio de Defensa.

El artista que se encuentra detrás de este gigantesco trabajo - que demandará unos $500 millones - es el famoso arquitecto y diseñador francés, Jean Nouvel, autor de grandes obras como la Torre Agbar de Barcelona, el museo del muelle Branly de París y el edificio Dentsu de Tokio. Los propietarios del inmueble informaron que 12 arquitectos de la firma de Nouvel están enfocados en el tema. Mientras que la construcción del complejo está en manos del consorcio conformado por las constructoras Graña y Montero y Urbi Propiedades

El gran proyecto de Miraflores: de cuartel a centro empresarial Casas, Departamentos, Terrenos, propiedades en Venta y Alquiler en Peru - La Encontre

Pd: Aun el precio que se menciona en el articulo es referencial, porque falta definir algunos otros detalles tecnicos y algunos otros operadores.

 

Me preocupa que Lima Metropolitana no haya puesto en conocimiento que el intercambio vial que existe, en el plan metropolitano de vias, no haya puesto el grito al cielo, o si lo puso, mis respetos a quien los callaron. Ese "By Pass" es un parche a largo plazo. Me pregunto tambien si Santa Cruz a cuanto se rematara. El mercado va a presionar para que vendan y para variar a precio huevo. Bonito el floro de revalorizacion de la zona etc pero a esa gente que desalojan con precios irrisorios y amedrentacion de matones no podra volver a comprar propiedades ahi.

 

Concluyo que el By Pass que mencionas es referente al que esta proyectado para el General Cordova(esta avendia da a la Costanera o circuito de playas). Con el paso del tiempo y mientras vaya ganando mas concurrentes(una vez terminado la obra) sera necesario otra contingencia debido al posible trafico en la zona. Ademas, al frente del Cuartel San Martin esta el Estadio Municipal, el que ya estan voceando para que sea sede de otras posibles inversiones, una obra como este megaproyecto es como un iman para otras.

Cuando te refieres a desalojo, concluyo tambien que hablas del pasaje Jorge Polar que sera ampliado y que por obvias razones tendran que dejar sus predios algunos vecinos del sector.

Si te refieres a precios irrisorios, la verdad tengo bien claro que la mayoria de propiedades en Lima estan desvalorizadas; asi que no puedes darle un valor alto(salvo el sentimental) a una propiedad que no cumple los estandares adecuados de infraestructura, de nivel de vida y urbanismo.

No entiendo porque incluyes a Santa Cruz en el proyecto, posiblemente tengas alguna informacion a la mano que podrias compartir.

 

Hermano en la planificacion de ciudad "supuestamente" se tiene que preveer y construir desde antes. Ese by pass tiene mas de 20 años en plan. Si el MTC se tiro la plata es otra cosa.

Han comprado el terreno a 1600 soles el m2. Frente a la playa casi, en Miraflores y con vias de acceso envidiables. Esta a 3 cuadras del Golf de San Isidro, una distancia muy similar a la que, luego de un estudio que hice, se compro un predio de 400m2 al costo de 1800 dolares el m2.

Cuando toco el tema de Santa Cruz, es porque por desgracia los que mas sufren son los pobres. En el mercado inmobiliario se mueve mucha mafia de presion por suelo urbano, como me sucedio en Ica, que a otro cliente Los Portales (esos traficantes de tierra), por medio de unos embajadores, lo jodieron tanto que tuvo que vender al precio que ellos querian, solo porque estaba al lado. Si no, te hacen la vida imposible y eso no sale en los periodicos y si sale es una anecdota. Ojo no nos equivoquemos con la residencial Santa Cruz, ese es un tema de estudio de otro cantar que esta en el ojo de las inmobiliarias y que esperan que se caiga por un terremoto, acordemonos que tiene mas de 30 años de antiguedad y asi muchos conjuntos habitacionales. El dia que por la television salga que por la seguridad de la gente se va a construir nuevas viviendas etc etc etc y ellos no puedan pagarlas no se sorprendan.

Los precios irrisorios es por la mafia de la tierra urbana, lo del valor sentimental esta de mas porque no se vende infraestructura si no, terrenos. Cuando era mas joven y trabajaba para el INC veia casonas preciosas que no se declararon patrimonio destruidas, y ahora tremendos edificios en la Av. arequipa. El tema del valor, el 50% lo da la localizacion y el resto la insfraesturctura urbana, la percepcion poblacional y la aspiracion social. Si esta bien ubicada, esta en un barrio deseado y es seguro, te meto la rata y te la vendo al 50% mas del precio real y me lo van a pagar.

Cofrade me gustaria darte datos, cifras y nombres pero por desgracia me venderia. Saludos.

P.D. El Estadio que esta al frente, no se preocupen que en unos momnetos lo mandan a volar para un larcomar 3. (el larcomar 2 estara en San Miguel parque 1/2 luna o al menos cuando tuve acceso a los estudios parecia muy factible).

 

No puedes ser pesimista de manera gratuita. No puedes comparar un terreno habilitado de 400 m2 con un terreno (practicamente una "isla rústica") de 68,000 m2. No es lo mismo.

Antes que se pueda colocar un ladrillo ese terreno tiene que ser habilitado, es decir que tiene que ser lotizado, tener vias, calles, parques, aportes al Estado para Educación, y "otros usos". Es muy probable que despues de descontar todo eso quede como area neta un 50%. Ten en cuentas que habilitar (electrificar, realizar obras de agua y desague, y compatibilizar las redes electricas y de saneamiento adyacentes) tiene un costo que no es poco.

Ademas en el año 2010 (fecha de la subasta) el terreno en esa zona estaba por los 1,500 cocos, pero HABILITADO. El precio pagado por el Cuartel San Martin no estaba lejos del valor de mercado en ese entonces.

En los años 40s y 50s esos terrenos eran chacras, y los hacendados las lotizaron para aprovechar el boom económico de esas épocas. En un rapto de compasión separaron algunos solares para hacinar a los campesinos que eran su mano de obra, por eso hasta hoy existen callejones en diversas zonas de San Isidro, Lince y Miraflores.

Ha habido reuniones para solucionar el problema de hacinamiento y calidad de vida de estas familias, pero todas pasan por el endeudamiento de estas personas en favor de proyectos de puesta en valor. Nunca se ha llegado a algun consenso, asi que la solucion pasa por una Municipalidad que meta mano al bolsillo para hacer una inversión practicamente sin retorno.

Mucha televisión ves, la Residencial Santa Cruz no es el único lugar donde un inversionista puede tener plusvalía, esa es una miopía muy común entre los que no conocen de cerca el negocio inmobiliario. Los incipientes se obsesionan con Miraflores, San Isidro, San Borja, pero luego se dan cuenta que mas se gana en algunas zonas relativamente nuevas, Chorrillos, Los Olivos, Pte. Piedra y Mala en el futuro mediano, y asi por el estilo.

Además la zona de Santa Cruz y San Felipe tiene mas de 40 años de antiguedad, ya pasaron varios terremotos y sería muy estúpido el inversionista que se siente a esperar una hecatombe.

???????..... ¿Como se va a declarar patrimonio una casona de los 50s, cuyo único merito urbano era haber "importado" el estilo "Tudor" en Lima? Eran casas sin historia, eran una moda. Como el estilo afrancesado del "Palace Court" de la Av. Javier Prado. No veo mafia en esas avenidas, ahí no habia chamba para el INC.







Lo único que vale la pena preservar es el Centro Histórico (hay mas de cinco siglos de historia), y por supuesto, el entorno inmediato. Hasta el Paseo Colón nomás, mas alla todo es prescindible.

Ni tanto meter la rata, ya el segemento de alto nivel no esta pagando lo que era antes. Hace 10 años se ganaba 50% y hasta 60% en ese sector inmobiliario, pero ahora no se gana mas de 30%. Eso es poco comparado con otras inversiones (lotización, clubs campestres, oficinas, galerias comerciales,... etc.).

Actualmente es considerado iluso (o por lo menos desavisado) el inversionista que pretende ganar 50% en construccion y venta de depas para el sector A y A+.


Inxs

 

Gracias por los advertencias, pero esperemos que la mafia no tenga el mismo largo brazo alcance a una zona de gran proyeccion.

Con respecto al Parque Media Luna, he pasado hace poco por alli y he visto ciertas remodelaciones y limpieza en la zona de la playa(recojo de piedras y desmontes), no se que tiempo tenga la propuesta que acabas de mencionar, pero se ve buenas intenciones en esa zona; hasta un poco mas alla como quien va al termino de la Costanera.

Sobre el Estadio, al frente del cuartel San Martin era obvio su demolicion y mejor aprovechamiento, eso debido a la llegada de tremenda obra. ¿Fecha de inicio y termino de las obras en el estadio? aun no hay informacion publica.

Tales obras en mencion le cambiaran la vida tranquila que tienen hasta el momento la gente de la zona, espero que no surjan mayores problemas, ya es sabido lo que le paso al Westin en su momento cuando la obra estuvo proyectada a tener mas pisos de los que tiene actualmente(varios vecinos protestaron por la cantidad de pisos). Espero que esto no sea un precedente para lo que le pueda pasar al Megaproyecto en el Cuartel San Martin.

 

Estimado, creo que no es demolición:

No recuerdo que alguien haya protestado por la altura del Westin, si tuvieras mas data te agradecería.

Las casas de esa zona son de los años 60s, y lo natural es que las zonas urbanas evolucionen hacia una mayor densidad poblacional. La mayor parte de esas casas han pasado por varias manos, y han sido el hogar de sucesivas familias, es normal que el uso del suelo sea cada vez mas intensivo.

Hay profesionales de prestigio detras de este proyecto, al parecer va a ser un nuevo punto de encuentro para la ciudad. Definitvamente el Cuartel San Martin estaba fuera de lugar, ya habia cumplido su razón de ser y el cambio de uso era justo y necesario.

Todo apunta a que no se repetira al mamarracho que el arquitecto Frederick Cooper (el charlatan de la arquitectura peruana, autor de ese bodrio de autobombo que es Arkinka, y el mas inflado de los arquitectos del Perú) perpetró en la Av. Prescott (límite Lince con San Isidro), donde le desgració la vida a los vecinos con ese insoportable conjunto residencial que esta frente al Retaurante Royal.


Inxs

 

La ultima informacion que tuve sobre el Estadio es justamente la publicacion que acabas de poner, mencione la demolicion a consecuencia de la afirmacion de Principiante66 sobre la creacion de un Centro Comercial en la zona; por lo cual creo que es mas razonable el centro comercial a una continuidad del Estadio porque esa zona tendra un flujo comercial muy grande en el futuro y se necesitara de terrenos. Segun la publicacion que muestras solo esta en proyecto la remodelacion del Coliseo mas no dice nada del Estadio(la cancha).


Lo del Westin, ya es sabido publicamente que estaba proyectado a tener mas pisos de lo que tiene en la actualidad, pero a causa de una llamada de atencion departe de la Municipalidad de San Isidro eso no fue posible. No tengo un link que pruebe que la Municipalidad tomo esa desicion debido a una protesta de los vecinos de la zona, pero esa es la ultima informacion que tengo. Este corte de pisos en el Westin es un mal precendente para los futuros edificios que se haran en la zona(hablo del Limatambo y de la posible adquisicion del Colegio San Agustin para un proyecto similar o casi similar al Cuartel San Martin).

La limitacion de pisos en los nuevos edificios de la zona tiene su razon de ser en la cantidad de personas que se concentraran y sin previas facilidades en los servicios basicos(transporte y agua). Desde ya esa zona de Javier Prado con Via Expresa es un caos en horas punta y que se quiera concentrar mas personas generaria mucho mas caos; al menos que se haga realidad el Metro(creo que es la Linea 4). Razon suficiente tienen los vecinos y la Municipalidad de San Isidro para limitar los nuevos edificios en tan demandado cruce.

 

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Probablemente en 10 años ya contemos con edificios de 150 y 200 metros en Lima lo que seguiría elevando más aún la altura promedio de la ciudad. Esperemos que en 20 años ya tengamos edificios de 300 metros y por qué no un verdadero rascacielos como simbolo de modernidad y desarrollo que esperamos mostrar con orgullo dentro de algunas décadas.